¿Cuáles son las principales disposiciones del proyecto de ley?
Hay muchas cosas incluidas en el Proyecto de Ley (Reforma) de Inquilinos que se presentó en la Cámara de los Comunes el 17 de mayo. Los elementos principales incluyen:
Cancelación de Avisos de la Sección 21 y Terminación de Arrendamientos Asegurados a Corto Plazo
no habrá más Sección 21 Notificaciones Lo que significa que, en el futuro, todos los avisos que buscan la posesión serán avisos terrestres según la Sección 8 Ley de vivienda de 1988. El fin de la Sección 21 también significa el fin de los Arrendamientos Asegurados a Corto Plazo («AST») para que los arrendamientos de todos los arrendamientos estén garantizados. La protección del depósito de alquiler, una característica clave del sistema AST actual, continuará aplicándose de modo que el incumplimiento de las Reglas de depósito de alquiler impedirá que se envíe un aviso válido de la Cláusula 8 por prácticamente todos los motivos.
Terminación de arrendamientos a plazo fijo
Ya no se permitirán alquileres a plazo fijo y todos los alquileres serán periódicos. Los períodos deben ser mensuales o no mayores de 28 días. Los inquilinos podrán rescindir su contrato de arrendamiento dando un aviso de desalojo con dos meses de anticipación.
Fijar las bases de la tenencia
Se modifican los terrenos del actual holding con nuevas fundaciones. Se debe hacer referencia a la factura misma para obtener detalles completos. Los principales cambios incluyen la extensión de la Tierra 1 (el propietario reclama la posesión como única vivienda o vivienda principal de su esposa/pareja civil) a familiares cercanos. Habrá un nuevo terreno 1A para los propietarios que pretendan vender. Ambos terrenos solo se pueden usar después de 6 meses y en caso de que el inquilino se vaya después del servicio de notificación, el propietario tiene prohibido alquilar o comercializar la propiedad por un período de 3 meses.
Habrá nuevos atrasos de alquiler obligatorios en Ground 8A donde el inquilino tenga al menos 2 meses de atraso en 3 ocasiones separadas durante un período de 3 años antes del servicio de notificación. Se mantendrá el piso 8 obligatorio actual (2 meses de atraso en la fecha de notificación y audiencia) pero el período de notificación se incrementará de 2 semanas a 4 semanas.
El piso discrecional 14 (molestia) se ampliará para que cualquier comportamiento que sea «capaz de causar» molestia o molestia proporcione una base para la posesión (a diferencia del comportamiento que «probablemente» cause molestia o molestia).
También hay un nuevo motivo obligatorio (Land 6a) para cumplir con la acción de ejecución, que permite que un propietario busque la posesión si, por ejemplo, el propietario infringe el aviso de ejecución de una autoridad local o se le niega una licencia de propiedad.
Restricción de los aumentos de alquiler
Los propietarios solo podrán aumentar el alquiler anualmente utilizando el procedimiento de notificación legal establecido en la Sección 13 de la Ley de Vivienda de 1988 y el período de notificación se incrementará de uno a dos meses. Los inquilinos pueden impugnar el aumento del alquiler en el Juzgado de Primera Instancia (Sala de la Propiedad). Los propietarios ya no pueden confiar en las cláusulas de revisión de alquileres contractuales en sus contratos de arrendamiento.
Portal / Portal del Defensor del Pueblo y la propiedad privada arrendada
Todos los propietarios deberán unirse a un plan de indemnización, independientemente de si utilizan un agente para alquilar la propiedad. Los propietarios que no se afilien pueden ser multados. Además, el proyecto de ley prevé la creación de nuevas membresías en la base de datos de PRS que serán obligatorias. Esto proporcionará la base para el futuro portal de propiedad PRS del gobierno.
El derecho a solicitar una mascota
Habrá un nuevo término implícito en los alquileres garantizados que el inquilino puede tener una mascota con el consentimiento del propietario a menos que la negativa del propietario sea razonable. Los propietarios podrán exigir a los inquilinos la contratación de un seguro que cubra los daños de las mascotas y Ley de Cuotas de Inquilino 2019 Esto será modificado para permitir el pago.
Declaración escrita de condiciones
El proyecto de ley incluye una nueva obligación para los propietarios de dar a los inquilinos una declaración por escrito de los términos y la información antes del primer día del contrato de arrendamiento. Esta puede ser la forma en que el gobierno tiene la intención de incorporar la información actualmente proporcionada en la Guía de cómo alquilar en el nuevo sistema de alquiler.
Multas y violaciones financieras
El proyecto de ley contiene un conjunto de nuevos deberes y prohibiciones para el arrendador, por ejemplo, impedir que el arrendador pretenda otorgar un contrato de arrendamiento a término fijo o que dé aviso especificando una causa que no tiene derecho a usar. La violación de estas prohibiciones puede dar lugar a sanciones económicas y/o constituir un delito. Un cambio importante, pero quizás menos conocido, es que el proyecto de ley modificará Ley de protección contra el desalojo de 1977 «PEA» para que las autoridades locales puedan imponer sanciones monetarias como una alternativa al enjuiciamiento por desalojo ilegal/ofensas de acoso en virtud de la Sección 1 de la Ley de Ejecución Ejecutiva.
¿Cómo afectará esto a propietarios e inquilinos?
Se espera que el proyecto de ley evolucione a medida que avanza en el Parlamento, pero no hay duda de que traerá un cambio significativo en el sector privado de alquiler.
Los arrendamientos de plazo fijo se convertirán en cosa del pasado y los propietarios tendrán que adaptarse a que todos los arrendamientos sean de plan abierto y estén sujetos a rescisión por parte del arrendatario en cualquier momento con un preaviso de dos meses. Esto ha suscitado especial preocupación en el sector de los alquileres para estudiantes, ya que los propietarios han argumentado que confían en los contratos de arrendamiento a plazo fijo para que coincidan con el año académico. Ya ha habido indicios de que el gobierno está considerando deducciones de alquiler para estudiantes que podrían incluirse a medida que avanza el proyecto de ley.
Si bien los avisos de la Sección 21 también dejarán de existir, no es del todo correcto decir que nunca habrá ninguna forma de desalojo «sin culpa». Todavía habrá razones de tenencia que no requieran culpa alguna por parte del arrendatario, por ejemplo, la posesión requerida para ser ocupada por un familiar cercano del arrendador o porque el arrendador pretenda vender el inmueble. Estas son las razones comunes por las que algunos propietarios envían notificaciones S21 ahora.
Aparte del requisito de depósito de alquiler, el proyecto de ley, en su forma actual, no condiciona el servicio de notificación de la Sección 8 a que los propietarios cumplan con sus otros deberes, por ejemplo, entregar al inquilino un certificado de seguridad de gas o un certificado de eficiencia energética. Restringir la capacidad de los propietarios que no cumplen para recuperar la propiedad ha sido común en los últimos años y, como tal, tiene el potencial de ser frustrante para los inquilinos.
Pasará algún tiempo antes de que las sentencias afecten a propietarios e inquilinos. Incluso una vez que la versión final del proyecto de ley reciba la sanción real, la ley no afectará inmediatamente a los arrendamientos garantizados existentes. Habrá una aplicación gradual de las disposiciones para que los arrendamientos existentes se incorporen al nuevo sistema más tarde por medio de una ‘fecha de aplicación extendida’.
¿El proyecto de ley logrará sus objetivos?
Las notas explicativas explican que el objetivo del proyecto de ley es «garantizar que los inquilinos privados tengan acceso a una vivienda segura y digna y que los propietarios conserven la confianza para recuperar su propiedad cuando tengan una buena razón para hacerlo».
Si bien el proyecto de ley contiene una variedad de sanciones financieras y delitos para disuadir el incumplimiento, los comentaristas han señalado que para una serie de funciones nuevas, la aplicación de la ley se basa en informar a las autoridades locales sobre la existencia de un incumplimiento. Actualmente, el proyecto de ley no contiene incentivos para que los inquilinos tomen medidas con respecto a las infracciones, por ejemplo, permitiéndoles solicitar órdenes de reembolso o compensación del alquiler. Los organismos de inquilinos trabajarán para garantizar que se eliminen las lagunas antes de que se finalice el proyecto de ley para que los motivos de tenencia no estén expuestos a abusos.
También hay elementos que no están incluidos en el proyecto de ley, incluido el plan del gobierno para un Estándar de Viviendas Decentes para aplicar al PRS y propuestas para mejorar los procedimientos judiciales mediante la «digitalización de principio a fin». Si bien el gobierno dice que sigue comprometido con estas reformas e introducirá una legislación separada, es probable que muchos propietarios no se sientan convencidos por estas garantías, especialmente debido a los largos retrasos actuales en la aplicación y ejecución de las órdenes de posesión.
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