Vivienda: ¿Se encamina España hacia otra burbuja inmobiliaria? | Economía y Empresa

Ha habido un repunte de los precios en el mercado inmobiliario español, pero no se puede catalogar como una burbuja. O al menos no todavía, en una opinión ampliamente compartida por analistas de mercado y académicos.

La vivienda seguirá encareciéndose en 2022 en línea con el crecimiento económico y la inflación. Aunque el Banco Central Europeo (BCE) ha señalado la “exuberancia” del sector –término utilizado en sustitución de “burbuja”–, parece referirse al mercado de la vivienda en otros países y no en España. Pero en un sector expuesto a las tendencias globales de inversión, no se puede descartar un grado de contaminación.

Según Ignacio de la Torre, economista jefe de la firma de gestión de activos Arcano Partners, la situación actual está ligada a la asequibilidad. En un intento por evaluar el riesgo de una burbuja, sugiere analizar la llamada tasa de esfuerzo: la parte de los ingresos que un hogar asigna a pagos de vivienda. “Cualquier valor por encima del 35 % significa que tenemos un mercado estresado, y España estaba en el 46 % en 2006”, explica en referencia al pico de la burbuja inmobiliaria anterior en España. En este momento, con ese porcentaje entre el 30% y el 32%, es un escenario diferente. “El problema es cuando las casas suben de precio”, agrega. “Si suben un 9% como en Alemania, o un 20% como en EE. UU., se genera una burbuja”.

La vivienda se ha encarecido en España en 2021, al contrario de lo que pronosticaban muchos expertos hace un año. El Instituto Nacional de Estadística (INE) no publicará los datos oficiales hasta marzo, pero la tasa de crecimiento anual hasta el tercer trimestre se situó en el 4,2%, mostrando una clara tendencia alcista. Por su parte, el servicio de Estudios de CaixaBank, que cuantificó la subida media de 2021 en un 1,9% (muy por debajo de otras fuentes), cree que la tasa se duplicará y alcanzará el 4% en 2022.

READ  apertura de un negocio de camping de lujo en The Woodlands; Los muebles y colchones a pedido llegan a Cy-Fair y más noticias del área de Houston

“Hay algunos síntomas preocupantes”, dice Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. Sin embargo, ve el riesgo de nada más que una “burbuja ligera” y deja claro que la situación es muy diferente a la recesión global de 2008: “Si no hay crisis financiera y los bancos no están en grandes problemas, solo habría Habría un congelamiento del mercado y los precios caerían”, dice. En la raíz de lo que podría conducir a una burbuja está, dice, el desequilibrio entre la oferta de casas nuevas y la demanda creciente, pero subraya que una burbuja de las dimensiones que sean, en cualquier caso, no se producirá hasta 2024.

Más construcciones, compraventas e hipotecas

Hubo alrededor de 100.000 viviendas iniciadas en 2021, cifras similares a las prepandemia pero lejos de los excesos de principios de siglo; el año 2006 vio el número de nuevas unidades dispararse a más de 750.000. En opinión de Bernardos, el número actual es inadecuado. “Una cifra baja de viviendas iniciadas eleva los precios y muchos compradores recurren al sector de la vivienda de segunda mano, lo que puede generar allí aumentos de precios injustificados”, dice. Desde el verano pasado, tanto las ventas de viviendas como las hipotecas han alcanzado niveles no vistos en más de una década. La pregunta es si este aumento se debe simplemente a la parálisis del mercado en los primeros días de la pandemia de coronavirus.

Paloma Taltavull, profesora de economía aplicada en la Universidad de Alicante, también apunta a la escasez de oferta. “La construcción ha sido mínima desde 2008”, dice ella. Esto ha provocado tensiones de mercado en áreas como capitales regionales y centros de fuerte actividad económica, señala. Pero Taltavull prácticamente descarta la posibilidad de una burbuja: desde su perspectiva, esto solo podría aplicarse en una situación en la que las subidas no están vinculadas a factores explicativos. Y, en su opinión, en este momento hay muchas razones para la subida de precios, como la tendencia de los propietarios a mudarse debido a los cambios de estilo de vida provocados por la pandemia, una tendencia “que está ocurriendo en todo el mundo y debe ser una de las razones por las que los precios se han disparado en algunos países”, dice.

READ  Allfunds, la plataforma de fondos española, debutó en la Bolsa de Ámsterdam con un alza del 20%.

Sin embargo, el panorama internacional es sombrío. Ya a mediados de 2021, un análisis de Bloomberg concluyó que «los precios inmobiliarios en todo el mundo están mostrando el tipo de advertencias de burbujas que no se han visto desde el período previo a la crisis financiera de 2008». Más adelante en el año, organismos de supervisión como el BCE y la Reserva Federal, advirtieron sobre “exuberancia” y “vulnerabilidades” en los mercados inmobiliarios.

Contagio interregional

El supervisor bancario de EE. UU. tiene un «indicador de exuberancia» que determina cuándo la evolución de los precios está fuera de línea con otros parámetros económicos. Los EE. UU., Canadá y los Países Bajos tienen mercados inmobiliarios que no están sincronizados. De los 25 países del estudio, España es el segundo más alejado de este predicamento, por detrás de Sudáfrica.

“No estamos al borde de una burbuja, pero las vulnerabilidades aumentan a tal punto que sería bueno un mayor control”, dice Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y miembro del Consejo Superior de Estadística, órgano asesor del Instituto Nacional de Estadística (INE). Rodríguez considera que España tiene claramente herramientas «insuficientes» para estudiar el mercado inmobiliario y evaluar la situación. “Todavía no tenemos estadísticas de alquileres”, dice mientras afirma que el índice de precios de venta del INE debería actualizarse mensualmente en lugar de trimestralmente. Sin embargo, está seguro de que “Europa está experimentando las subidas de precios más intensas desde 2015”.

¿Las tendencias que están despegando en otros lugares se impondrán en España? “Sin duda”, dice Taltavull. “La pregunta es saber cuánto tiempo tomará”. Este académico también cree que “podemos esperar un aumento de los precios por la inflación”. En situaciones de escasez generalizada, “el mercado de inversión compra casas”, añade De la Torre. Esta tendencia se está reforzando ya que las tasas de interés negativas “han expulsado a los inversores más conservadores del mercado de bonos”.

READ  [UPDATED] Incendio en el edificio Express House

Todos los escenarios económicos parecen conducir al BCE y al retiro del estímulo monetario. El balance, Bernardos, no es sencillo: “Si asumimos que hemos aprendido las lecciones de 2008, y no está claro que lo hayamos hecho, las burbujas siempre estallan por una subida de tipos de interés excesivamente rápida”.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *